福建省厦门市人民政府


厦门市物业管理服务收费办法
厦门市人民政府



第一条 为规范本市物业管理服务收费，维护物业管理单位、业主和非业主使用人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《厦门市价格管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《厦门市居住小区物业管理规定》等法规、规章的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市范围内实行物业管理服务的小区和楼宇的收费活动。
第三条 本办法所称物业管理服务收费，是指经工商行政管理机关登记注册和市建设委员会资格认可的物业管理单位，接受开发建设单位或业主（小区）管理委员会（以下简称“业主管委会”）的委托，对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、安全防范和环境等项目开展日常维
护、修缮、整治及提供其它相关管理服务所收取的费用及其收费行为。
第四条 市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关。
市建设委员会在其职责范围内与市物价局密切配合，共同做好物业服务收费的监督管理工作。
第五条 本办法下列用语的含义是：
㈠ 物业管理服务费包括综合管理服务费、停车场收费、特约服务费及其它经济收入。
㈡ 综合管理服务费，是指物业管理单位为业主和非业主使用人提供的小区、楼宇公共部位、公共场所、公共事务管理服务所收取的费用。
㈢ 特约服务费，是指物业管理单位应业主或非业主使用人要求而提供的个别服务所收取的费用。
㈣ 其它经济收入，是指开发建设单位按市政府有关规定向业主管委会提供的商业用房及小区、楼宇范围内可以产生经济收入的公用配套设施、设备和公共场地由物业管理单位按物业委托管理合同经营所产生的收入。
㈤ 装修保证金，是指业主和非业主使用人在入户装修时，为保证遵守有关规定，维护房屋总体安全而向物业管理单位预交的押金。
㈥ 公共水电费，是指小区、楼宇的消防和对讲系统，公共部位照明、清洗和绿化，及电梯、中央空调、水泵等机电设备运行电费和其它公共用电、用水的费用开支。
第六条 物业管理单位收取的综合管理服务费实行基准价管理。基准价按小区、楼宇类型，经市物价局按咨询听证程序核定，并报市政府批准后，于每年1月31日向社会公布。
由政府统一建设的小区、楼宇物业综合管理服务收费标准，应低于非政府统一建设的小区、楼宇物业综合管理服务收费标准。
物业管理服务范围内的停车场收费实行政府定价，其管理办法由市政府另行制定。
物业管理单位为业主和非业主使用人提供的特约服务，市物价局有收费标准的按规定执行，没有规定收费标准的实行经营者定价。
第七条 物业管理服务收费实行经营性收费许可证制度，物业管理单位应亮证收费，并接受市物价局年审。
第八条 物业管理服务费的支出由以下项目构成：
㈠ 直接参与管理、服务人员的工资和按规定提取的福利、社保费用；
㈡ 公共设施、设备正常运行和维护费用；
㈢ 绿化、美化费用；
㈣ 清洁、保洁、消毒等卫生费用；
㈤ 安全防范费用；
㈥ 物业管理单位和业主管委会办公费用；
㈦ 纳入委托管理服务合同的固定资产折旧费用；
㈧ 特约专项服务费用；
㈨ 法定税费；
㈩ 合理利润。
第九条 实行经营者定价的物业管理服务收费项目和标准，由物业管理单位与业主管委会或业主和非业主使用人协商议定，并向市物价局备案。
第十条 物业管理单位收取综合管理服务费，应提供下列服务项目：
㈠ 物业管理服务范围内的公用设施、设备、场所的日常养护、维修和管理，监督业主和非业主使用人按有关规定装修、使用房屋；
㈡ 与小区或楼宇管理服务收费标准要求相适应的安全防范服务；
㈢ 环境卫生管理，包括物业管理服务范围内的公共场所、道路、电梯、公共水池和水塔、化粪池的清洁、保洁、消毒和垃圾收取；
㈣ 园林绿地以及环境美化的日常维护、管理；
㈤ 协调解决日常工作、生活中所涉及的其它公共事务；
㈥ 物业委托管理合同中规定的其它服务项目。
第十一条 综合管理服务费标准需低于基准价的，由物业管理单位与业主管委会或业主和非业主使用人代表协商制定，并报市物价局备案。
因增加服务内容或被各级政府评为优良的小区、楼宇，其收取的综合管理服务费需高于基准价格的，须向市物价局提交书面申请，经审核批准后方可执行。
前款提交的书面申请应包含以下内容：
㈠ 物业所在位置、建筑总面积、建筑物或小区、楼宇功能配置情况；
㈡ 物业委托管理合同及业主管委会、业主和非业主使用人对调高收费标准的意见；
㈢ 物业单位经营现状及人员配备；
㈣ 增加的服务项目与内容，或被各级政府评定为优良小区、楼宇的证明以及拟报的收费标准；
㈤ 年度物业管理服务费用收支预决算；
㈥ 企业工商登记证书、企业资质等级证书等有关资料。
市物价局应自收到申请书之日起十五日内提出审核意见，并书面送达申请人，逾期未答复的，视为同意。
第十二条 业主或非业主使用人在取得入住合法手续或租赁合同之日起，应按规定支付综合管理服务费和应摊公共水电费。
尚未出售的住宅和非住宅房屋由开发建设单位支付综合管理服务费。
第十三条 尚未入住的业主或非业主使用人按入住户分摊标准的50％分摊公共水电费。
尚未出售的住宅和非住宅房屋由开发建设单位按前款分摊标准分摊公共水电费。
第十四条 物业管理单位使用开发建设单位按市政府有关规定向业主管委会提供的商业用房以及小区、楼宇范围内的公用配套设施、设备和公共场地，以自有资金投入商业性经营的，其利润分配比例由物业管理单位与业主管委会协商议定。
第十五条 综合管理服务费按建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》及本市有关规定分摊计算。
综合管理服务费，小区的每半年收取一次，楼宇的按月收取。
第十六条 高层楼宇的电梯、中央空调和水泵等机电设备运行电费及其他公共水电费的收取，物业管理单位应以每个水电计费总表为计费单位，公布每月使用公共水电费的度数、单价、总额及分摊办法，按实际支出费用和约定方式向计费单位全体业主和非业主使用人合理分摊，单项收
支并按月代收代缴。
物业管理单位代收代缴水、电费等政府定价的价格，必须按分类价格分别执行，不得自行加价，不得以任何借口混合收费。
第十七条 房屋装修保证金应在装修户与装修单位签订装修合同后或发生实际装修前，由物业管理单位向装修户收取。
房屋装修保证金按每单元建筑面积每平方米15元的标准收取（最高限额为5000元），装修完毕，应由物业管理单位验收，没有破坏主要房屋结构或平面的，装修保证金应在验收后如数退还，其代管利息应作为物业管理单位承担监管任务的费用列入收支范围；破坏主要房屋结构或
平面的，物业管理单位有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可会同有关部门进行强制恢复；造成损失的有权要求责任人赔偿。
第十八条 按规定由开发建设单位缴交的各项行政事业性收费不得摊给业主和非业主使用人。
开发建设单位应承担物业扫尾工程全部费用。物业管理单位接手物业管理时应监督开发建设单位完成扫尾工程，不得将扫尾工程费用以任何形式分摊给业主和非业主使用人。
开发建设单位应承担尚未出售或租赁的建筑面积的各项应摊费用，以及施工用水电未办理民用水电供应手续前所发生的价格差额。
第十九条 向物业管理单位或委托物业管理单位收取的行政事业性收费，收费单位应在《企业税外收费负担监督卡》上登记，不作登记的，物业管理单位有权拒绝。
市政、城管、园林、公安等部门委托物业管理单位的收费，须是经价格行政管理部门批准的行政事业性或经营性收费，并应向承担代办业务的物业管理单位支付一定的代办费。
物业管理单位已接受委托实施管理，或相应收取综合管理服务费的，其它单位和部门不得再重复收取性质和内容相同的费用。
第二十条 物业管理单位在物业管理服务收费方面享有下列权利：
㈠ 有权要求业主和非业主使用人按物业委托管理合同和规定的收费标准，交纳物业管理服务费；
㈡ 业主或非业主使用人不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权要求其限期缴交，并从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用0·3％的滞纳金。逾期不交欠缴费用和滞纳金的，提交业主管委会处理或采取公布欠缴户名单的方式追缴，也可依法向人民法院提起诉讼；
㈢ 有权依据物业委托管理合同，要求业主管委会协助解决物业管理服务收费方面的有关事宜。
第二十一条 物业管理单位在物业管理服务收费方面应履行下列义务：
㈠ 物业管理单位应在物业委托管理合同中详细写明所提供的服务项目、服务质量和数量标准，并接受有关部门、业主管委会或业主和非业主使用人代表的监督。
㈡ 履行物业委托管理合同，依法收费，并提供合法收款票据。收款票据应填写每项收费的全称、收费单位、数量、单价及金额；
㈢ 物业管理服务收费应明码标价，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布；
㈣ 物业管理单位不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月；
㈤ 物业管理单位应每半年公布一次财务收支项目，接受业主管委会或业主和非业主使用人的监督，并在下年初向业主管委会提交上年度收支决算报告和下年度收支预算报告；经业主管委会及有关部门确认的物业管理单位的不合理支出，物业管理单位应从自有资金中补偿；
㈥ 物业管理单位出台的具有普遍性的收费、维修方案，应提交业主管委会审议；属政府指导价、政府定价的收费标准，应经物价局批准后方可实施；
㈦ 对公共设施维修、养护不善或因没有及时修理而造成业主或非业主使用人损失的，物业管理单位应负责赔偿；
㈧ 物业管理单位对社会上的各种集资、捐赠等，未经业主管委会或业主和非业主使用人代表同意，不得列支。
㈨ 物业管理单位发生改变时，物业管理单位应对其管理过程中所造成的亏欠款在商定的时限内予以催缴；不足部分，物业管理单位应先从自有资金中垫付。
第二十二条 业主管委会在物业管理服务收费方面的职责：
㈠ 业主管委会应代表全体业主及非业主使用人的合法权益，根据本办法的规定和物业委托管理合同，对物业管理单位的收费和收支平衡情况实行监督；
㈡ 业主管委会的正常活动经费，由物业管理单位从物业管理服务收入中提取，其提取范围、比例、开支项目及标准，应经业主大会通过；
㈢ 审议、确定楼宇服务内容、项目方案；审议批准物业单位对公用设施的大、中修或更新改造的工程项目和预决算方案；
㈣ 配合有关部门检查、监督物业管理单位服务收费标准的执行及收支情况；督促业主及非业主使用人履行物业委托管理合同，按时交纳管理服务费用；
㈤ 协调业主和非业主使用人与物业管理单位的收费关系，共同维护小区、楼宇利益，降低公共支出成本。
第二十三条 物业管理单位与业主和非业主使用人之间发生收费争议，业主管委会无法协调或协调不成的，可由市物价局进行调处，也可通过诉讼程序解决。
第二十四条 有下列行为之一的，由物价检查机构依照《厦门市价格管理条例》等有关规定予以处罚：
㈠ 越权定价、擅自设立收费项目收费或擅自提高收费标准的；
㈡ 不按规定的收费日期和收费期间提前收费的；
㈢ 不按规定实行明码标价的；
㈣ 提供服务质价不符的或只收费不服务或多收费少服务的；
㈤ 其它违反本办法的行为。
第二十五条 本办法由市物价局负责解释。
第二十六条 本办法自1998年2月1日起施行。



1997年11月25日
甘肃省人民政府办公厅


甘政办发〔2004〕77号



甘肃省人民政府办公厅关于印发甘肃省食品安全专项整治工作方案的通知


各市、自治州人民政府，陇南行署，省直有关部门：

　　《甘肃省食品安全专项整治工作方案》已经省政府同意，现予印发。请结合实际，认真组织实施。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○四年六月十三日

　　　　　　　　　　　　　　甘肃省食品安全专项整治工作方案

　　为了认真贯彻落实全国食品安全专项整治电视电话会议精神，切实做好我省食品安全专项整治工作，特制定本方案。
　　一、指导思想
　　以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，按照国务院办公厅印发的《食品安全专项整治工作方案》的安排部署，严厉打击生产、经营假冒伪劣食品违法行为，全面提高食品安全监管水平，保障广大人民群众的食品安全。
　　二、工作重点
　　专项整治的重点品种包括：奶粉、食用油、散装酒、儿童食品，以及与群众生活息息相关的粮、肉、蔬菜、水果、奶制品、豆制品、水产品等。重点抓好食品源头污染治理、生产加工、流通以及消费四个环节。特别要加强对食品生产、加工环节的治理整顿，铲除严重危害食品安全的“黑窝点”、“假作坊”，严厉惩处制售假冒伪劣食品的违法犯罪分子。
　　三、主要任务
　　(一)整治食品源头污染。加强农业投入品的监管，开展农业生产资料打假，加大对种植业产品农药残留超标、畜产品违禁药物滥用和兽药残留超标、水产品药物残留超标的整治。定期发布全省城市蔬菜农药残留例行监测结果。对例行监测不合格率较高的农产品安全情况进行跟踪督导。加大对滥用食品添加剂和使用非食品原料加工食品行为的整治。
　　(二)整治食品生产加工环节。加强农产品标准化生产示范区、无公害农产品生产示范基地、养殖小区、示范农场、出口产品生产基地的建设，推进产地环境污染监控工作。严格审查和发放许可证，加强食品生产加工环节监管。以查处食品生产过程中使用非食用原料、病死畜禽、回收的过期食品等违法行为为重点，加强对调味品、米面制品、食用油、肉及肉制品、乳制品、保健食品等食品生产企业的监管，并强化食品生产环节的日常监督和检查。清理整顿已获得卫生许可证的食品生产企业，对不符合卫生条件的企业要吊销或收回卫生许可证。审查肉制品、乳制品、饮料、调味品、冷冻饮品、方便面、饼干、罐头、速冻米面食品、膨化食品等10类企业生产条件，不具备条件的企业不发给食品生产许可证。对生产集中地和产品质量不稳定的企业要加大监督抽查力度。对不合格的产品要坚决曝光，问题严重的要立即责令停止产销；多次抽查不合格、不具备生产条件的企业要吊销其相关证照，责令退出市场。加强生猪屠宰管理，整顿和规范肉品流通秩序，积极推进牛、羊、家禽的定点集中屠宰工作，严厉查处和打击私屠滥宰、加工注水肉和病害肉的违法行为。
　　(三)整治食品流通环节。督促经营企业落实食品进货查验制度，把好市场准入关。强化对重点食品的定期质量监督抽查和强制检验。组织、协调并逐步整合检验检测资源，充分发挥各类检验检测机构的作用。对在市场抽查和检验中发现的影响或危害人体健康的不合格食品，在坚决清除出市场的同时，要查清生产源头、进货渠道和销售场所，追根溯源，一查到底。强化食品进出口监管力度，进一步加强对入境动植物及食品的检验检疫。要教育和督促企业主动召回已销售的不安全食品，及时消除隐患。督促和指导食品经营企业建立健全质量追溯、封存报告、依法销毁和重要大宗食品安全购销档案等制度，积极探索农产品产地编码和标签追溯的质量监控模式，推广食品产销场厂挂钩、场地挂钩、连锁经营和物流配送等有效经营方式。鼓励各类市场主办者与其承包、租赁摊位、柜台经营者之间以及食品批发商和经销商之间签订食品安全保障协议。
　　(四)整治食品消费环节。强化对学校食堂、餐饮业及建筑工地食堂，特别是小餐馆、个体门店的检查和监督。全面实施食品卫生监督量化分级管理制度。
　　(五)突出整治儿童食品。对全省儿童食品的生产、加工、销售企业进行一次全面普查，加大清仓查库力度，摸清底数；对未经批准生产儿童食品的加工点要坚决取缔，对不法分子依法从严从重从快惩处；要进一步完善儿童食品的市场准入条件，建立健全既能确保食品安全、又有利于经济发展的儿童食品企业的管理规范，实行严格的市场准入制度，对不符合条件的企业要坚决清除出市场。
　　(六)整治食品包装、标识印刷业。对合法的包装标识印制企业要加大在承印验证、承印登记方面的检查力度。对擅自设立印刷点从事非法印刷活动的，要坚决取缔，进一步规范对印刷行业的管理。
　　(七)积极推进食品安全信用体系建设。进一步发挥行业协会的作用，加强行业自律和行规行风建设，引导、监督企业模范遵守法律法规，生产经营安全食品。按照政府推动、部门联动、市场化运作、全社会广泛参与的原则，积极开展食品安全信用体系建设试点工作。充分发挥信用惩戒机制的作用，使生产、销售假冒伪劣和有毒有害食品的违法犯罪分子无立足之地。
　　(八)认真抓好农村食品安全监管和销售网络建设。行政执法部门要加强对基层食品流通的监管，建立食品安全义务信息员队伍，形成严密的食品安全监管网络，保证农村食品安全。积极探索农村食品销售网络建设，鼓励大型食品经营企业到农村建立网点，形成农村食品供应的主渠道。
　　(九)依法及时查处大案要案。行政执法部门要严格执行国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》，及时移送涉嫌食品犯罪案件，切实解决以罚代刑的问题。对应当移交而不移交的，要严肃处理。为确保办案效率，防止涉嫌犯罪人员逃匿，对涉嫌犯罪的食品案件，行政执法部门应当及时与公安部门联系。当前要通过查源头，端窝点，堵漏洞，重拳出击，依法从严从重从快处理一批大案要案，狠狠打击犯罪分子的嚣张气焰，形成强大的震慑力。
　　四、具体措施
　　(一)加强领导，明确责任。食品安全专项整治是今年全省整顿和规范市场经济秩序工作的重中之重，要坚持“全省统一领导，各级政府负责，部门指导协调，各方联合行动”和“标本兼治，着力治本”的方针。省整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室要加强对专项整治工作的指导；省食品药品监督管理局作为牵头部门，要切实发挥好组织协调作用；各有关监管部门要加强沟通与协作，积极开展综合执法和联合执法，通过整合各方面的监管力量，形成统一、协调、权威、高效的食品监管机制，较好地解决各自为政、多头执法、重复执法问题。各级政府要建立食品安全专项整治责任制，明确分管领导，强化工作责任，统筹协调各执法部门对食品市场的监管，并将此项工作纳入当年年度考核指标体系进行考核。
　　(二)加强协调沟通，及时通报重要情况。为全面掌握各地、各有关部门工作进展情况，及时发现工作中存在的问题，建立信息定期报送和重大安全事故报告制度。各市(州、地)、各有关部门应于每月20日将本地区、本部门专项整治工作进展情况，特别是对查处的大案要案以简报和报表形式报送省食品药品监督管理局。省食品药品监督管理局将编发《食品安全专项整治工作简报》，及时通报工作进展情况。
　　(三)积极动员社会力量，做好舆论宣传工作。各地、各有关部门要采取多种形式，大力宣传有关食品安全的法律、法规和食品药品放心工程取得的成果，增强全社会对食品安全的关注程度，为专项整治工作营造良好的社会氛围。要普及食品安全科学知识，提高广大人民群众的自我保护能力。同时，发动群众积极参与专项整治工作，举报制售假冒伪劣食品的违法行为。要充分发挥新闻媒体的舆论监督作用，大张旗鼓地宣传开展食品安全专项整治所取得的成绩，及时客观地对违法案件进行曝光，促进食品生产经营企业加强行业自律，重视企业信誉。
　　(四)加大督查工作力度。省政府将适时派出督查组，对各地专项整治工作进行督促检查。其中，对媒体曝光频率较高、群众反映问题集中的地区将进行重点督查，限期整改；对信息报告不及时、不准确，专项整治工作开展不力的要予以通报批评；对因工作措施不到位而发生食品安全事故，给当地人民群众身体健康和生命安全造成重大损害的地方，要依法依纪追究当地政府和行政主管部门负责人的责任。
　　五、时间安排
　　食品安全专项整治工作分为3个阶段：第一阶段(2004年6月底以前)为动员部署阶段。各地、各部门要认真做好专项整治的动员部署工作，并做出周密安排。第二阶段(2004年7月至12月)为组织实施阶段。各地要针对突出问题和薄弱环节，采取坚决果断措施，全面开展整治工作。第三阶段（2004年年底至2005年春节前)为总结验收阶段。由省食品药品监督管理局会同有关部门，认真做好专项整治工作总结，报省政府和国家食品药品监督管理局。　

　　甘肃省人民政府办公厅
二○○四年六月三十日