现行证据制度存在的问题及对策/肖文军

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 22:03:42   浏览:9209   来源:法律资料网
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现行证据制度存在的问题及对策

宜黄县人民法院 肖文军


我国的证据制度是以马克思主义、毛泽东思想作为理论基础,是长期的司法实践经验的科学总结,它对于发展社会主义经济,维护社会主义法制的统一起到了积极作用。但随着我国社会主义法制建设的日益加强,法学研究的广泛开展,我现行的证据制度越来越表现出与法制建设不相适应的一面,一些法学界人士对此也提出了诸多疑义。笔者从事审判实务多年,在这其间对我国的证据制度感受颇深,我们现行的证据制度确有许多缺陷需要改进。
一、 证据是诉讼灵魂。
证据是理所当然的诉讼的核心和灵魂。所有的诉讼都应是围着证据展开的,所有的裁判文书都应是以证据为依据。所以有的学者认为"整个诉讼活动不过是玩弄证据的艺术",笔者认为这一观点并不过份。所以谈到证据制度的改革,其实就是谈我国审判制度的改革。
1994年笔者开始从事审判工作,这时法院的审判方式基本上表现为纠问式审判方式,审判员的庭审中法庭调查阶段的思路大致是:原告陈述→被告答辩→向原、被告发问→原、被告举证→原、被告相互发问。至于质证、辩证因大多数审判人员认为是属于法庭辩论而在调查阶段被忽略,对证据认定,在庭审中几乎是不多见的。幸喜,随着我国这些年审判制度改革的深入,我国法院的法官终于从纠问式审判方式中走出来,在庭审中更趋向于当事人主义的审判方式,法庭调查阶段的思路大致是原告陈述→被告答辩→原告举证→被告质证→法庭认定→被告举证→原告质证→法庭认定→原、被告相互发问,而向原、被告发问原先必经的程序在庭审中已不常见。现在看来无疑是一个大的飞跃。我国审判制度的改革也终于走向正轨,证据制度也由审判制度的分支成为核心。
二、证据基本特性的划分。
谈到证据基本特性,无非是谈证据的三性:真实性、关联性、合法性(也有的学者提法为客观性、因果性、合法性)。笔者认为将证据基本特性归为这三性是混淆了证据的实体与程序的关系。
证据三性具有明显的不合理性。证据的三性是指作为定案的证据要同时具备真实性、关联性、合法性,这一观点在审判实践中实在难以操作,在审判实践中不具有合法性的证据确是案件的主要证据的情况普遍存在,如无效的合同因其内容不合法,而我们要否定它作为定案的证据,那我们应依据什么证据来判案,而我国法律规定无效合同应由有过错方承担责任,但无效合同在诉讼过程中不作为定案的证据,要过错方承担责任也就变成无证据支持,因而过错方可以不承担责任,造成了审判陷入两难境地。尽管这样有的学者仍坚持认为"证据的法律性决定了证据的许可性,只有符合了法律的要求,取得了法定的形式,为法律所许可的与案件的联系的客观事实,才能作为证据使用,才能作为定案的根据" (摘自《证据学》,胡祥福主编) 。笔者认为证据的基本特性应从实体与程序两方面划分,所谓证据的实体性是指证据本身所具有证明力的性质,它应包含以下内容,证明案件实体上的证明力和案件程序上的证明力。在证据的实体性中证据应具有以下特性:客观真实性,关联性。证据实体中的合法性与否不应列入其内,如无效合同应列为定案证据,作为证据的无效合同证明了当事人之间的关系,也是证明合同无效的证据,因此我们不能否定无效合同作为定案证据,由此也可以得出证据实体合法与否不影响证据作为定案证据的效力。所谓证据的程序性是指证据具有能否成为定案证据的性质。它应具有以下特性:(一)证据的取得必须符合法律规定。证据的取得必须符合法律规定,用非法手段、非法途径取得证据是为法律所严格禁止的,如刑讯逼供、欺诈等手段取得的证据和通过赌博途径取得欠条都应禁止。强调证据取得合法是为了充分保证证据内容的客观真实性,作为证词的真实性才能得到保障。前不久,笔者看到一文,文中作者建议仅对那些危害国家安全的犯罪嫌疑人在证据不足的情况下,可以使用非法取得的证据,如刑讯逼供取得的证据。笔者对此观点极不赞同,如此观点成立,必然是刑讯逼供成为合法化,那将是我国法制的一个大的退步。(二)表现形式必须符合法律规定。根据我国诉讼法规定,凡是作为证据的材料,必须是法律规定的表现形式,证据法定的表现形式在我国三大诉讼法中大同小异,如物证、书证、当事人陈述、证人证言、视听资料、勘验笔录等。证据的法定形式离不开证据的内容而单独存在。证据如果没有证明案件真实情况的事实,即使是它具备了证据的法定形式,也毫无证明价值,也不能称之为证据;反之,证据仅有客观内容而没有法定的形式,就无法进入诉讼,更无法对它进行审查判断,因而,它也无法起到证明作用,也才能保障证据的真实性和可靠性。
三、证据的效力问题。
何谓证据的效力,就是证据证明力的问题。而认定证据就是判断证据有无证明力的问题。这点说起来容易,但在审判中却有诸多问题值得我们审判人员反思。(一)如交通、消防、物价等部门的鉴定结论应如何认定,我们的审判人员大多都毫无疑问的接受了这些鉴定结论,致使一些明显存在缺陷的鉴定成为定案的依据。似乎我们的一些审判人员分不清鉴定结论是证据还是判决,对鉴定结论是不加审查判断的采用。如笔者曾看到一份判决书事实部分所写:物价部门依原告陈述物品(已灭失)所作的价格鉴定为***元。显然,做出鉴定结论的鉴定材料并非充分可靠,结论的真实必然是有疑问的,判决书采用这事实是存有疑问的。笔者认为鉴定结论虽是一种科学的判断,在诉讼中是一种重要的证据,但不能因此就认为它优越于其他的证据,它仅仅是证据,同其他证据一样也可以被排除在定案证据之外。(二)已经认定的证据效力还会有高低之分吗?前面已经说过证据的效力是证据证明力的问题,证据是证明案件过去曾发生的事实。既已认定的证据其效力便已被确定,也就是证据事实被确定,当然不存在效力高低之分。这本是浅显的道理,但我们仍有许多的审判人员自觉或不自觉的接受相反的观点,如笔者在看到一份判决书,事实部分认定了原告与被告签订的一份合同,而在理由部分却写到这份证据的效力低于其他证据,而不被采纳。以上这些问题在我们审判实践中并非个别例子,笔者所举例也是在审判实践所见的一部分。
四、证据的认定。
证据的认定是指在庭审中如何认定证据的问题。认定的证据事实就是判决的依据,判决如何充分说理也在于证据的支持,因此证据的认定在庭审是至关重要,可以说现在庭审的核心对于审判人员来讲就是如何认定证据。但在大多数审判实践中,审判人员较为注重庭审的控制和驾驭,而常常忽略了认定证据这个重要环节,在庭审审判人员对证据的认定往往过于简单,仅仅是认定了证据有效与无效的问题。如在一次庭审中,原告提供了某单位的一份证明证明被告欠其货款,被告质证意见是:对证据无异议,属实,该证明证明了被告已不欠原告货款,债务已转移。而审判人员的意见是:因被告无异议,本庭对该证明予以认定。我们从中看不出审判人员是认定哪一事实。笔者认为证据认定应作到充分全面,而不单单是认定一份证据有效无效的问题,证据的认定应包括证据事实的认定。对于以上事例,笔者认为在综观全案的情况下,对证明的认定应表述如下:原告提供的某单位证明证明了被告欠原告货款(或被告不欠原告货款)这一事实,本庭对这一事实予以认定。上一事例还反映了一个证据认定的问题,我们的审判人员是否应受到当事人的约束,还是完全独立。笔者认为证据的认定是人民法院审判权的一种表现形式,证据的认定是由法庭来完成,因此审判人员应当是独立完成证据的认定。这有利于人民法院将一些当事人双方无疑义的不合法的证据不成为定案的证据。如赌博之债的证据。
以上几点看法为笔者日常所积累,圈点成文,但受本人水平限制难免有许多不足之处,欢迎指正。

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福建省国有资产产权交易管理暂行规定(修正)

福建省人民政府


福建省国有资产产权交易管理暂行规定(修正)
福建省人民政府


根据1998年5月30日福建省人民政府发布的《福建省人民政府关于省政府规章和省政府规章性文件修订的决定》进行修改

第一章 总 则
第一条 为了培育和发展我省国有资产产权交易市场,推动国有资产产权合理流动,防止国有资产流失,保证产权交易依法、有序地进行,根据国家法律、法规,制定本规定。
第二条 本规定所称国有资产产权是指国家作为所有者依法取得或通过出资及其收益取得的财产权益。
第三条 本规定所称国有资产产权交易,是指有偿出让或者受让国有资产及其产权的行为。
第四条 国有资产产权交易可以是占有、使用国有资产单位的整体产权,也可以是其部分产权。可以是有形资产,也可以是无形资产。
整体产权交易的标的是占有、使用国有资产单位(包括企业和行政事业单位,下同)的全部国有资产产权;部分产权交易的标的是占有、使用国有资产单位一定比例的国有资产产权。
第五条 国有资产产权交易应遵循以下原则:
(1)优化配置国有资产,巩固和壮大国有经济;
(2)自愿、平等、等价有偿;
(3)公开、公平、公正。
第六条 省国有资产管理局按政府职能分工负责培育和发展全省国有资产产权交易市场,并实施行政管理、监督职能。

第二章 产权交易的出让和受让
第七条 国有资产产权交易主体是指依法参加国有资产产权交易的出让方和受让方。
第八条 国有资产产权的出让方必须是政府授权的投资机构或政府授权部门,以及对占有、使用国有资产单位直接拥有出资权的国有企业、行政事业单位。占有、使用国有资产的企业、行政事业单位,其本身不得成为产权转让的主体。
第九条 政府授权投资机构指政府授权的投资公司、控股公司、国有资产经营公司及企业集团公司。
第十条 国有资产产权的受让方必须是具有民事权利能力和民事行为能力的法人、自然人或者其他组织,可以是国内的法人、自然人或者其他组织,也可以是外国及香港、澳门、台湾等地区的法人、自然人或者其他组织。
第十一条 涉及国家安全、国防、尖端技术的企业,具有战略意义的稀有金属开采企业,由国家赋予专卖权的以及国家禁止出让的行业、企业,其产权不得出让。
国家产业政策重点发展的能源、交通,通讯等垄断性较强的行业,以及其他关系国计民生的重要行业和国家支持发展的骨干企业,可以有选择地出让部分产权,但国家必须保持控股地位。
第十二条 出让国有资产产权必须履行下列审批程序:
(一)出让省属国有企业产权,占有、使用国有资产单位属于小型企业的,由政府授权投资机构或者省政府授权部门报省国有资产管理局会同省财政厅批准;属于中型企业的,由政府授权投资机构或者省政府授权部门报省国有资产管理局会同省财政厅审核后,报省政府批准。
(二)出让地(市)县属小型国有企业产权,地(市)人民政府批准,报省国有资产管理局备案,其中有省级单位投资的,要事先征得省政府授权部门或投资机构同意,并报省国有资产管理局会同省财政厅批准。出让地(市)县属小型国有企业产权由地(市)政府提出意见,经省国有
资产管理局会同省财政厅、经济综合等部门审核后,报省政府批准。
(三)出让地方大型或成批国有企业的产权,一律由省国有资产管理局会同省财政厅、经济综合等有关部门提出意见,经省政府审核后报国务院批准。

第三章 产权交易机构
第十三条 产权交易机构是依法设立的为产权交易提供相关服务的法人组织。可从事国有资产交易活动和非国有资产产权交易活动。
第十四条 产权交易机构的职责是:
(一)为产权交易提供合法场所;
(二)接受产权交易双方的委托,撮合产权交易双方成交;
(三)对产权交易的合法性、真实性进行审查;
(四)为产权交易双方提供信息咨询等有关的中介服务;
(五)维护产权交易双方的合法权益。
第十五条 根据宏观调控和行业发展的需要,有计划地培育和发展产权交易机构。设立产权交易机构应具备以下条件:
(一)有与其经营范围相适应的并能独立支配的财产或资金,最低法定资本不得少于200万元;
(二)有与从事产权交易业务相适应的固定场所和设施;
(三)有一定数量能胜任工作的工程、经济、会计等专业技术人员和管理人员,最少10人以上。
(四)有完善的交易规则和相关的规章制度,并能进行规范的运行;
(五)能独立承担民事责任。
第十六条 省国有资产管理局为产权交易机构的行政主管部门,负责对有资格从事国有资产产权交易活动的产权交易机构核发资格证书。
第十七条 地市设立产权交易机构,由设立单位提出申请,经地、市国有资产管理部门、体改委审核并报省国有资产管理局、省体改委批准后,向地、市工商行政管理局办理注册登记。省直部门设立产权交易机构,由设立单位直接报省国有资产管理局、省体改委批准后,向省工商行政
管理局办理注册登记。
第十八条 产权交易机构,可以向交易双方收取一定比例服务费用或者佣金。收费标准由省物委、省财政厅核定。

第四章 产权交易方式和程序
第十九条 国有资产产权交易可以选择以下交易方式:
(一)协议转让
(二)兼并
(三)竞价拍卖
协议转让可以事先委托产权交易机构促其成交;也可让受双方事先协议,经产权交易机构审核后办理正式成交手续。
第二十条 国有资产产权交易,应履行以下程序:
(一)由交易双方分别向产权交易机构提出申请。
(二)产权交易机构按照本规则对交易的出让方或者受让方提供的文件进行审查后,由出让方或受让方填写产权交易机构设计的有关登记表,然后,按双方各自的意愿进行撮合或挂牌公布。
(三)国有资产产权交易经过产权交易机构撮合或者买卖双方对交易达成意向协议后,必须按照《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)的规定,对包括土地使用权在内的企业资产认真进行评估。评估工作须委托经国有资产管理部门批准取得资格的机构承担并依法进行,不受
行政干预,评估价值要经同级国有资产管理部门确认,并据此作为出让产权的底价。允许成交价在底价基础上有一定幅度的浮动,成交价低于同级国有资产管理部门确认价的,按现行规定报批。
(四)成交价及其他交易条件确定后,须在产权交易机构的主持下,由交易双方按国家有关规定,签订产权转让合同。合同经双方法定代表人签字、盖章并经产权交易机构签署意见后生效。
第二十一条 产权转让合同生效后,应办理产权交接手续,由交易双方、产权交易机构或者政府委派的机构,共同进行产权交接工作,据实填写《交接清单》,会签后交有关单位存档。
产权交易手续一般应在合同生效后三个月内办理完毕。
第二十二条 产权交易手续办理完毕后,有关部门应给予办理产权登记及工商、税务、土地、房产户籍等变更手续。

第五章 产权交易的中止、终止和无效
第二十三条 国有资产产权交易出现下列情形之一时应中止:
(一)交易期间第三方对产权出让方出让的产权有争议尚未裁决的;
(二)因不可抗力或意外事故,致使交易活动暂时不能进行的;
(三)其他依法中止交易的事由。
第二十四条 国有资产产权交易出现下列情况之一时应终止:
(一)国有资产管理部门或者人民法院确认出让方无权出让,并发出终止交易书面通知的;
(二)出让方与受让方未正式签订产权转让合同之前,出让方有正当理由撤回申请的;
(三)因不可抗力或意外事故,产权自然灭失的;
(四)其他依法终止交易的事由。
第二十五条 国有资产产权交易出现下列情况之一时无效:
(一)出让方、受让方不具备本规定的相应资格;
(二)出让方、受让方恶意串通,采取欺诈、胁迫等手段压低或抬高底价成交的;
(三)违反法律、法规或本规定的。

第六章 产权出让净收入的收取和使用
第二十六条 产权出让净收入是指产权转让收入扣除清理债务和企业职工安置费用以及支付交易费用后的净余额。
第二十七条 产权出让方为政府授权的投资机构提出申请的,以及对占有、使用国有资产单位直接拥有出资权的,其产权出让净收入由该机构或单位收取,按国家有关财务规定处理。但对占有、使用国有资产单位提出申请的,经拥有出资权的机构同意出让产权的,其出让产权后的净收
入由占有、使用国有资产单位收取,并按国家有关财务规定处理。国有资产管理部门有权对其使用情况进行监督。
第二十八条 产权出让方为政府授权部门的,产权出让净收入,由同级国有资产管理部门收取,纳入本级人民政府国有资产经营预算,专项用于支持国有资产产业结构调整、技术改造或者补充需要扶持的国有企业资本金。

第七章 附 则
第二十九条 本规定由福建省国有资产管理局负责解释。
第三十条 本规定发布之前设立的产权交易机构,应按本规定重新办理审批手续。
第三十一条 本规定自发布之日起施行。
第三十二条 本规定的实施细则另行规定。
1998年5月30日福建省人民政府发布的《福建省人民政府关于省政府规章和省政府规章性文件修订的决定》的有关条款:
《福建省人民政府批转省财政厅等四部门关于〈福建省国有资产产权交易管理暂行规定〉的通知》(闽政【1996】16号)
删除第七章。



1996年4月12日

杭州市房产管理局关于印发《杭州市物业管理服务收费实施办法》的通知

浙江省杭州市房产管理局


关于印发《杭州市物业管理服务收费实施办法》的通知


各区物价局,各物业管理经营单位:

现将《杭州市物业管理服务收费实施办法》印发给你们,请遵照执行。

本《实施办法》施行前已审定收费等级、核准收费标准的物业管理经营单位,仍按原规定执行。待按本《实施办法》的规定考评后,执行新的收费等级和收费标准。

执行中遇到的问题请及时向我局反映。


二OOO年四月二十四日


杭州市物业管理服务收费实施办法

第一条 为规范我市物业管理服务收费行为,维护国家、物业管理单位(以下简称物业公司)和物业产权人、使用人(以下简称业主)的合法权益,促进我市物业管理的健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《浙江省物业管理服务收费暂行办法》、《杭州市住宅区物业管理暂行办法》等有关法律、法规、规章,结合本市实际,制定本办法。

第二条 凡在杭州市区进行物业管理服务并收取费用的物业公司及各级政府价格主管部门对我市物业管理服务收费进行管理的,适用本办法。

第三条 本办法所称的物业管理服务收费,是指物业公司接受业主的委托,对房屋建筑及相配套的共用部位、设备、设施、绿化卫生、交通、治安和环境容貌等项目提供日常维护、修缮及物业公司为业主提供代办性服务、特约性服务所收取的费用。

第四条 杭州市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关,依法对全市物业管理收费进行管理、协调、监督、指导,并负责对市区物业公司收费等级的审定;各区价格主管部门负责核定本行政区域内物业管理服务的具体收费标准。

第五条 物业管理服务收费的确定,遵循公开合理,并与物业管理内容、管理质量和业主的普遍承受能力相适应的原则。

第六条 物业管理服务收费根据提供服务的性质、特点等情况分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行政府定价;

别墅区等高档住宅、非住宅的物业管理服务收费实行政府指导价;

为业主个别需要提供代办性服务、特约性服务的收费,除政府价格主管部门有规定的外,实行市场调节价。

第七条 实行政府定价的物业管理服务收费实行分等级定价制度。收费等级根据物业公司为业主提供的服务项目、服务质量、服务浓度等因素按百分制评定。

物业管理服务收费等级由物业公司会同业主委员会自评,经区价格主管部门初审,报市物价局审定。

第八条 物业管理服务收费的具体标准由各区价格主管部门根据审定的收费等级在规定的收费幅度内下限执行。

第九条 普通住宅小区公共性物业管理各等级的收费幅度,由市物价局以合理补偿物业管理成本费用,同时兼顾业主的随能力确定,并向社会公布。

第十条 物业管理服务收费贯彻按质论价、优质优价原则。收费等级一般每年考评一次,物业公司经考评超过(或达不到)原评定收费等级的,收费标准根据考评后的等级重新核定。经考评不足 60 分(不含 60 分)的,经整改达到标准后方可收取物业管理服务收费。

凡被评为国家级(或部级)优秀称号的,可按规定的收费标准上浮 20% ,被评为省级优秀称号,可上浮 10% ,被评为市级优秀称号的,可上浮 5% 。

第十一条 普通住宅小区公共性服务项目包括:

(一)房屋共用部位、共用设施 ] 设备的使用管理和维护。是指负责管理范围内供配电、给排水、电梯、消防、水泵、公共卫生间、中央空调、公共照明等设施设备的日常维修和保养;

(二)住宅区的清洁服务、生活垃圾粪便清运。包括小区内道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等公共部位的清扫保洁,生活垃圾、粪便的清运;

(三)公共绿地、花草树木的养护管理。负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种,保持环境优美;

(四)住宅区内的公共秩序维护和安全防范。实施 24 小时保安值班巡视制,负责管理区内公共安全秩序维护;

(五)车辆停放的秩序及公共场地秩序管理。做到车辆停放有序,有明显的车辆行走、停放标志,机动车、非机动车分别场地停放,无乱停乱放现象。

第十二条 别墅区等高档住宅及非住宅的公共性服务项目,由业主委员会和物业公司商定。

第十三条 实行政府指导价的物业管理服务收费,根据物业公司提供的公共性服务项目及合理支出费用情况测定,报各区价格主管部门核批基准价格和浮动幅度。物业公司与业主委员会在规定的浮动幅度内依据提供的服务内容、服务质量和费用开支情况商定具体收费标准,报市、区价格主管部门备案。浮动幅度一般不超过 30% 。

第十四条 实行市场调节价的物业管理服务收费,由物业公司自行制定或与业主协商确定,报区价格主管部门备案。

第十五条 物业管理服务费构成为:

(一)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

(二)公共设施、设备日常维修及保养费;

(三)绿化养护及管理费;

(四)清洁卫生和生活垃圾清运费;

(五)保安服务费;

(六)办公费;

(七)物业管理单位固定资产折旧费;

(八)利润;

(九)税费;

第十六条 实行物业管理的住宅小区范围内为业主提供的配套服务的经营性用房,如烟糖店、杂货店等在小区内的单位,凡享受物业管理的各类非住宅,均应缴纳物业管理服务收费,其收费标准原则上按住宅的物业管理服务收费标准的二倍内掌握,具体收费标准由物业公司与业主协商确定。

第十七条 价格主管部门在核定实行政府定价或政府指导价的收费标准前,应召开有业主委员会、物业公司代表和有关人员参加的听证会充分听取意见,并以独立小区为单位核定收费标准。

对已交付使用,尚未成立业主委员会的住宅小区,价格主管部门可根据物业管理的实际情况,暂定物业管理服务收费标准。

第十八条 物业公司向价格主管部门申报属政府定价或政府指导价的物业管理服务收费时,应提供如下资料:

(一)工商营业执照;

(二)行业主管部门核发的物业管理资质证书;

(三)物业管理委托合同;

(四)业主委员会章程及成员名单;

(五)物业管理项目确认书;

(六)申请核准物业管理服务收费等级、收费标准的书面报告;

(七)杭州市物业管理服务收费等级申报表。

第十九条 物业公司应当严格遵守国家有关价格管理的法律、法规和政策,执行规定的收费办法和收费标准,不断提高服务质量,向业主提供质价相符的服务。

第二十条 实行物业管理的范围内尚未销售的房屋或已交付但业主因故未入住的房屋,物业管理服务费按 70% 缴纳,由开发建设单位或业主承担。

第二十一条 高层住宅的电梯等公用设备运行的费用按实分摊,物业公司按实际消耗计算,向业主收取。

物业公司自用办公及生活等用水、用气、用电,必须单独设置计量表,其费用由物业公司承担,不得向业主分摊。物业管理人员不得无偿入住、占用管理区内公共房屋。

第二十二条 实施物业管理的住宅小区自行车停放需进行收费的,必须要有封闭式停放场地,具备防盗防雨等基本条件,实行定点(位)停放,并有专人管理,收费标准按各区价格主管部门规定的标准减半收取。其他车辆的停放收费按有关规定执行。

第二十三条 物业管理服务费可以预收,但预收期限一般不得超过三个月。

第二十四条 物业管理服务收费实行明码标价制度。物业公司应在其经营场所或收费地点公布收费项目、收费标准、服务内容等,接受业主的监督。

第二十五条 物业公司收取物业管理服务费,应使用税务部门监制的统一发票,接受物价、税务、房管部门的监督。

物业公司应建立、健全财务管理制度。物业公司定期(一般为一年)公布财务收支情况,接受业主委员会和业主的监督。

第二十六条 物业公司在接受物业管理委托服务活动中,必须和业主委员会签订物业管理服务合同,明确收费标准和服务内容,切实按合同的约定提供服务并收取费用。

国家鼓励物业公司提高服务质量,开展正当的价格竞争,禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为。

第二十七条 业主应按价格主管部门核定的收费项目和收费标准及时缴纳物业管理服务费。不按规定缴纳物业管理服务费的,物业公司有权按照签订的服务合同要求追偿。

第二十八条 业主向物业公司缴纳物业管理服务费后,有关部门不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。对于未经批准,擅自收费的行为,业主有权拒付,并向价格主管部门举报、投诉。

第二十九条 物业公司与业主发生价格纠纷的,业主委员会应做好调解工作,调解不成的,由价格主管部门负责调解处理。

第三十条 对违反本办法规定的行为,由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定予以处罚。

第三十一条 各县(市)物业管理服务收费管理,可参照本办法执行。

第三十二条 本办法由杭州市物价局负责解释。

第三十三条 本办法自二 OOO 年五月十五日起施行。本办法发布之前的有关物业管理服务收费的规定同时停止执行。

附件一:

杭州市普通住宅小区

公共性物业管理服务收费等级表

收费等级
评分等级(满分 100 分)
收费标准(元 / 建筑平方米)


90 分以上(含 90 分)
0.60 至 0.80


80 分以上(含 80 分)
0.45 至 0.60


70 分以上(含 70 分)
0.35 至 0.45


60 分以上(含 60 分)
0.25 至 0.35




附件二:

杭 州 市



物业管理服务收费等级





















杭 州 市 物 价 局





企业名称

企业性质


地 址

主管部门


企业负责人

联系人

电话


职工人数

其中:持有上岗证人数
























自评意见




(盖章)

年 月 日

初审意见




(盖章)

年 月 日

审定意见




(盖章)

年 月 日



杭州市物业管理服务收费

等级评分表

考评

项目



考评内容、标准
规定

分值
自评


测评


考评





综合

管理
1
有规范的业主委员会联系制度
1




2
物业公司有管理规划和实施方案、企业内部管理制度完善。
1




3
物业管理公司与业主委员会责、权、利关系明确。
1




4
小区管理设施齐全,管理到位,有较先进的保障措施。
2




5
物业管理人员要有明显的标志,并经过物业管理专业培训,有上岗证的员工不低于 70% 。
2




小计


7






房屋

维修

管理
1
房屋外观完好、整洁,小区内组团及幢号有明显标志及引路方各平面图。
3




2
无违章私搭、乱建现象,阳台(平台和外廊)的使用统一有序,不碍观瞻。装饰房屋的,不得危害房屋结构和他人安全。
5




3
房屋完好率达 98% 以上。房屋及时维修率达 98% 以上,维修合格率达 100% ,并建立回访制度和回访记录。
5










4
房屋资料、档案齐全,管理完善,并建立住户居住档案,住房所在栋号、门号、房号清晰。
2




小计


15






公用

设备

设施

管理
1
小区内所有公共设备完备,资料档案齐全,管理完善
2




2
设备良好,运行正常,无事故隐患,保养、检修制度完备
3




3
每日有设备运行记录,运行人员严格遵守操作程序及保养规范
2




4
高层住宅电梯按规定时间运行
2




5
供水、供电、供电、通讯、照明、消防等设施、设施齐全,工作正常
3




6
小区内公共配套设施完好,不随意改变用途
2




7
道路畅通,路面平整
2




8
污(粪)水排放通畅
2




小计


18






环境

卫生

管理
1
小区内环卫设施完备,设有垃圾箱(房)、果皮箱、垃圾中转站等保洁设施
2




2
小区内实行标准化清扫,垃圾日产日清
3





3
及时清理化粪池,粪便无外溢
3


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