关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知(附：《房地产抵押估价指导意见》)
建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会
建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会 关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知
建住房[2006]8号
各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行：
为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下：
一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。
房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。
二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。
房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。
房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。
三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。
四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。
商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。
房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。
五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。
六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。
七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。
八、商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。
处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。
九、房地产管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。
十、房地产抵押价值评估应当按照《房地产抵押估价指导意见》的要求进行。
十一、违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。
附：《房地产抵押估价指导意见》
中华人民共和国建设部
中国人民银行
中国银行业监督管理委员会
二○○六年一月十三日
房地产抵押估价指导意见
第一条 为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。
第二条 本意见适用于各类房地产抵押估价活动。
第三条 本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
第四条 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
第五条 房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。
第六条 房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。
第七条 从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。
第八条 委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。
房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。
第九条 房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。
第十条 房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。
估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
第十一条 法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。
第十二条 房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。
第十三条 房地产估价师了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的，房地产抵押相关当事人应当协助。
法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告的附件。
第十四条 房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。
内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。
实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。
第十五条 在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。
在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。
在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。
在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。
在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。
房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。
第十六条 估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：
（一）直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；
（二）评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。
选择上述方式评估抵押价值，均应当在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。
第十七条 评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。
第十八条 房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。
第十九条 房地产估价师不得滥用假设和限制条件，应当针对房地产抵押估价业务的具体情况，在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。
已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，应当在估价报告中予以披露，并说明其对估价结果可能产生的影响。
第二十条 房地产抵押估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解估价结果。
第二十一条 房地产抵押估价报告应当确定估价对象的抵押价值，并分别说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，以及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。
第二十二条 房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：
（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；
（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；
（三）合理使用评估价值；
（四）定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
第二十三条 房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。
在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。
第二十四条 房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
第二十五条 在处置房地产时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。
第二十六条 估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。
超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。
第二十七条 房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告”，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。
第二十八条 在房地产抵押估价活动中，本意见未作规定的事宜，应当按照《房地产估价规范》执行。
第二十九条 本意见由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。
第三十条 本意见自2006年3月1日起施行。
海西州人民政府办公室关于转发《海西州城乡居民医疗保险暂行办法》的通知
青海省海西蒙古族藏族自治州人民政府办公室
海西州人民政府办公室关于转发《海西州城乡居民医疗保险暂行办法》的通知
西政办〔2009〕130号
各市、县人民政府，各行委，州政府各部门：
州劳动和社会保障局制定的《海西州城乡居民医疗保险暂行办法》已经州人民政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
二〇〇九年十二月十七日
海西州城乡居民医疗保险暂行办法
第一章 总 则
第一条 为进一步提高城乡居民医疗保障水平，促进农牧区经济、社会统筹协调发展，加快推进城乡居民医疗保障一体化进程，探索建立新型城乡居民医疗保障管理机制，根据国家、省有关规定，结合海西实际，制定本办法。
第二条 城乡居民医疗保险，是指个人缴费、政府补助、社会扶持、住院保障，覆盖全州农村牧区和城镇居民的社会医疗保险制度。
第三条 应遵循保障标准与我州经济发展水平相适应的原则；实行属地管理，参保自愿，定点就医的原则；基金以收定支、收支平衡、略有结余的原则。
第二章 组织管理
第四条 各级劳动保障行政部门是城乡居民医疗保险工作的主管部门，负责辖区内行政管理工作。
在保障城乡居民基本医疗需求的同时，建立城乡居民门诊账户，城乡居民医疗保险基金实行州级统筹，统一管理。
第五条 成立由劳动保障、卫生、发改、财政、农牧、民政、审计、监察、药品监管等部门组成的城乡居民医疗保险协调领导小组，负责对医疗保险工作的领导和重大问题的研究与协调；成立由各级人民政府及相关部门和城乡居民代表组成的医疗保险委员会，负责组织、协调、管理、指导和监督工作。村(牧)委会成立城乡居民医疗保险管理监督小组，负责本村(社)的医疗保险宣传、组织、监督工作。
第六条 州级医疗保险经办机构的主要职责是：(一)协调有关部门筹集城乡居民医疗保险基金，并监督基金的使用；(二) 统计、汇总、分析城乡居民医疗保险信息，对各地医疗保险工作进行指导、监督和检查。
市、县、行委医疗保险经办机构的主要职责是：(一)管理城乡居民医疗保险基金收缴、审核、报销工作；(二)负责日常宣传、教育工作；(三)统计、分析上报城乡居民医疗保险信息；(四)指导、检查、监督、评估乡（镇）医疗保险工作。
乡(镇)城乡居民医疗保险机构的主要职责是：(一)宣传、动员城乡居民参加医疗保险，负责注册登记及医疗保险证发放工作；(二)负责城乡居民个人缴费的归集并及时上交医疗保险经办机构；(三)负责参保居民医药费用的审核、上报工作；(四)收集、分析、整理和上报相关信息。
第三章 参保范围和条件
第七条 具有海西州城镇和农业户籍，未参加城镇职工基本医疗保险的城乡居民，包括未成年人、老年人、大中专院校在校学生、职工家属、无业人员以及城乡其他非从业人员，均可自愿参加城乡居民医疗保险。
第四章 基金筹集
第八条 筹资标准
（一）城乡居民基本医疗保险筹资标准年人均200元。
城镇居民基本医疗保险按现行筹资标准规定年人均200元。其中：18岁以下，个人年缴费40元，各级财政补助120元；19－59岁男性和19－54岁女性，个人年缴费110元，各级财政补助90元；60岁以上男性和55岁以上女性，个人年缴费60元，各级财政补助140元。
农牧民基本医疗保险按现行新农合筹资标准规定年人均104.3元。其中：中央财政补助年人均40元，地方财政补助年人均44.3元，个人筹资年人均缴费20元。
新农合与城镇居民基本医疗保险之间的差额（年人均为95.7元），由各级财政按实际参保人数予以补足，并纳入本级财政预算。州财政可根据各地财政状况进行适当补助。
（二）城镇居民与农牧民个人缴费之间的差额年人均50元，由各级财政按实际参保人数予以补足，并纳入本级财政预算。州财政可根据各地财政状况进行适当补助。
补助办法：参加城乡居民医保的城镇居民18岁以下，个人缴费40元，财政补助20元；19－59岁男性和19－54岁女性，个人缴费110元，财政补助90元；60岁以上男性和55岁以上女性，个人缴费60元，财政补助40元。
随着农牧民个人缴费的提高，城镇居民个人缴费财政补助部分相应降低。
（三）城乡居民建立大病医疗保险年人均筹资60元，个人年缴费30元，各级财政补助30元。州级财政补助办法按有关规定执行。
（四）城乡居民建立个人帐户医疗保险年人均筹资80元，各级财政补助60元（州级财政补助办法按有关规定执行），20元从城乡居民个人每年缴纳的医疗保险费中划入。
个人帐户基金和利息为个人所有，结余基金可以结转使用和继承。无继承人的个人帐户结余并入城乡居民医疗保险统筹基金。离开本州的参保人员，凭公安部门的户籍注销证明办理注销手续，其结余的个人帐户基金可以一次性兑现。
第九条 资金来源
（一）城乡居民每年个人的缴纳资金；
（二）中央、省、州、市（县、行委）政府安排的专项补助资金；
（三）重度残疾人和纳入城乡居民最低生活保障（以下简称低保）的人员、五保人员及重点优抚人员，个人缴费部分由医疗救助基金代缴的资金；
各地区残联、民政等部门向经办机构提交代缴对象名单，并将其个人承担的参保金按代缴标准划拨到各地经办机构，由各地经办机构统一汇缴州医保局进入财政专户。
（四）各级财政对城镇居民与新农合基本医疗保险筹资标准的差额给予补助的资金；
（五）各级财政对城镇居民与农牧民个人缴费之间的差额补助资金；
（五）企事业单位、社会团体和个人的捐助资金；
（六）其他资金。
第十条 参保人员个人缴费，由乡(镇)政府或财政所在每年10月30日之前一次性代收。
第十一条 各级财政补助资金，每年11月底前拨付到各地医疗保险基金专户。
企事业单位、社会团体和个人捐助及其它资金应及时转入各地医疗保险基金专户。
第五章 基金管理
第十二条 各地医疗保险经办机构应当将基金及时上解州医疗保险局并进入财政专户，基金实行专户专账管理。
第十三条 基金的使用由各地医疗保险经办机构审核，向上级业务部门提出支付申请，经审核无误后，下拨各地进行支付。
第十四条 各地经办机构要严格执行基金财务管理制度和会计核算办法。
第十五条 城乡居民基本医疗保险基金划分为住院统筹、个人帐户、风险储备基金三部分，分项建账，按项列支，结余部分结转下年使用。
（一）住院统筹基金，占总基金的75%，用于住院医药费用的补助。
（二）门诊及特种慢性病统筹基金，占总基金的20%，用于门诊医药费用的补助。
（三）风险储备基金, 占总基金的5%，用于基金因其他风险因素发生超支的弥补。逐年提取，累计达到总基金的20%后不再提取。若当年使用风险基金，则在下年补足。
第六章 医药费用补助
第十六条 补助范围。城乡居民医疗保险以补助住院医药费用为主，适当补助门诊医药费用。参保人员在保险年度内且在定点医疗机构就医，药品及诊疗项目符合基本药品目录、诊疗目录的费用纳入补助范围。超出城乡居民基本药品目录和诊疗项目的费用，以及在省内非定点医疗机构就医发生的费用不予补助。
第十七条 补助标准
（一）门诊医药费用补助。城乡居民医疗保险门诊医药费用不设起付线。每次补助门诊医药费用由个人帐户支出。
（二）住院医药费用。实行起付线、补助比例、封顶线控制。
起付线：省级（或三级）定点医疗机构450元、州级（或二级）定点医疗机构350元、县级（或社区卫生服务中心、一级）定点医疗机构250元、乡级150元。
住院医药费用补助时，起付线标准以下的费用由患者自负。
补助比例：省级（或三级）定点医疗机构40%，市级（或二级）定点医疗机构55%，县级以下（社区卫生服务中心、一级医疗机构、乡级医疗机构）70%。
封顶线：每人每年累计最高补助额为3万元。
（三）参加城乡居民大病医疗保险的医疗费用补助范围和标准:参保人员在一个年度内住院费用最高支付限额为3万元以上、8万元以下的医疗费用,个人承担40%，大病医疗费用支付60%。
第十八条 经城乡居民医疗保险经办机构批准到省内外医疗机构住院的，医药费用补助按照同级医疗机构标准执行。
第十九条 补助结算方式
（一）住院医药费用补助结算方式：实行定点医疗机构垫付制。参保人员在定点医疗机构就诊住院后，按定点医疗机构规定预交医药费用，出院时定点医疗机构按补助标准补助，只收取个人承担的费用。
（二）参保人员在定点医疗机构就诊的门诊费用，由个人帐户支付，超支部分由个人自付。
（三）特种慢性病门诊补助按青海省劳动和社会保障厅等四部门（青劳社厅发〔2008〕95号）文件规定执行。
（四）补助费用由定点医疗机构每月编制汇总报表向各地医疗保险经办机构申请，经医疗保险经办机构审核无误后，统一支付。
（五）统筹区域以外住院、门诊医药费用结算方式：实行参保人员个人垫付结算。参保人员在统筹区域以外医疗机构就诊住院按照就诊医疗机构规定自行付款结算后，持有关凭据资料（收据、出院证、医药费用明细清单、转院手续等）到所辖区城乡居民医疗保险经办机构登记报销。在省内非定点零售药店购药的费用不予报销。
第二十条 参保人员患病后，持《海西州城乡居民医疗保险证》、身份证（18岁以下持户口簿），首先到就近的卫生服务机构就诊，因病情需要转诊治疗的病人由卫生服务机构出具转诊证明，逐级转诊（急诊除外）。急诊病人可先转院治疗，但须在2个工作日内向经办机构提交书面申请。
第二十一条 参保人员外出务工，患病后必须在当地政府举办的乡级以上医疗机构住院治疗，医疗费用先由自己垫付，二周内向参保地指定的报销机构备案，出院后持居民医疗保险证、出院证和票据及清单回参保地按规定报销。
第七章 定点医疗机构管理
第二十二条 城乡居民基本医疗保险实行定点医疗制度。定点医疗机构由各地劳动保障行政部门，按照便捷、优质、价廉的原则，经医疗保险经办机构审核后，审批确定为本级城乡居民基本医疗保险定点医疗机构，并签订定点医疗机构服务协议，确定双方的权力和义务，建立对定点医疗机构的监督、考核、奖惩制度，实行动态管理。门诊就医应当在社区卫生服务中心和乡、村定点医疗机构就医。
第二十三条 实行社区卫生服务中心和乡、村卫生所首诊制和双向转诊制。转往省外就诊治疗的，应由省级（或三级）定点医疗机构提出转院意见，经同级医疗保险经办机构审核同意后方可转院。
第八章 监督管理
第二十四条 城乡居民基本医疗保险基金实行定期财务检查制度。劳动保障会同财政、审计、监察、卫生等相关部门定期检查城乡居民基本医疗保险基金使用运行情况。
第二十五条 州劳动保障行政部门负责对各地医疗保险经办机构的居民医疗保险工作运行情况进行管理和监督检查。
第二十六条 严格资金管理，对于弄虚作假的，要依法追究主要负责人及相关人员的责任。
第二十七条 加强对医疗保险经办人员的管理，对于玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十八条 伪造、涂改基本医疗保险有关票证，或者将基本医疗保险证件转借他人骗取补助的，应当依法将所补助的费用追回，并取消该参保者当年补助资格。
第九章 附 则
第二十九条 本办法由州劳动和社会保障局负责解释。
第三十条 本办法自2010年1月1日起执行。
第三十一条 原规定与本办法不一致的，按本办法执行。