关于房产中介欺诈行为分析

金泽清


摘要：
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等


一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （２００１年３月１４日建设部第３８次部常务会议审议通过 自２００１年６月 １日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指"成套独用"的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 (1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号发布 自1999年5月1日起施行) 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
甘肃省人大常委会


甘肃省外商投资企业工会条例（修正）
甘肃省人大常委会


（1996年6月1日甘肃省第八届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 根据1997年5月28日甘肃省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议《关于修改〈甘肃省外商投资企业工会条例〉的决定》修正1997年8月1日起施行）

第一章 总 则
第一条 为保障本省行政区域内外商投资企业工会依法行使权利和履行义务，促进外商投资企业的发展，根据《中华人民共和国工会法》、《中华人民共和国劳动法》、《甘肃省实施工会法办法》和其他有关法律、法规，结合本省实际情况，制定本条例。
第二条 本条例所称外商投资企业，是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业。
第三条 外商投资企业工会是职工自愿结合的工人阶级的群众组织，是中国工会的基层组织。依法取得社会团体法人资格的外商投资企业工会，工会主席是其法定代表人。
第四条 外商投资企业的职工，凡承认《中国工会章程》，符合会员条件，都可以加入工会。职工加入工会必须由本人自愿提出申请，经基层工会批准。
第五条 外商投资企业工会应当依据法律、法规，独立自主地开展工作，维护职工的合法权益。
第六条 外商投资企业工会应当支持企业的合法经营活动，尊重投资者的合法利益，帮助和促进企业提高效益。
第七条 外商投资企业应当尊重工会的合法权益，支持工会依法开展工作。

第二章 工会组织
第八条 外商投资企业应当支持职工依法建立工会组织，最迟在开业一年内成立工会，开展活动。
第九条 外商投资企业建立工会必须经所在地县以上地方工会或者所属产业工会批准，并在其领导下开展工作。
未建立工会组织的外商投资企业，所在地县以上地方工会或者所属产业工会有权督促、帮助组建工会。
第十条 外商投资企业工会会员在二十五人以上的，可以建立基层工会委员会；委员会不足二十五人的，选举组织员一人，组织会员开展活动。
外商投资企业工会中的女会员二十五人以上的，工会可以设立女职工委员会；女会员不足二十五人的，设女职工委员。
第十一条 外商投资企业工会会员人数在二百人以上的，可以设专职工会主席；会员二十五人以上不足二百人的，设兼职工会主席。
第十二条 外商投资企业工会的主席、副主席、委员由会员大会或者会员代表大会民主选举产生。选举结果报上级工会批准。
第十三条 外商投资企业工会的主席、副主席和委员在任期内罢免、撤换，由会员大会或者会员代表大会决定，并报上级工会批准。
第十四条 外商投资企业工会主席、副主席或者工会组织员任期未满时，不得随意变动其工会职务；确需变动的，应当事先征求工会的意见，并征得上级工会的同意。
第十五条 外商投资企业工会工作人员因履行职务受到不公正待遇时，上级工会有权与企业交涉，保护工会工作人员的合法权益。

第三章 工会的权利和义务
第十六条 外商投资企业工会的会员大会或者会员代表大会，一般每年召开一次，依据有关法律、法规和《中国工会章程》的规定，行使选举等职权；讨论通过集体合同草案；对企业生产经营管理提出合理化建议。
第十七条 中外合资经营企业、中外合作经营企业的董事会讨论企业的发展规划、生产经营活动等重大事项时，工会代表有权列席会议，反映职工的意见和要求。
外商投资企业工会有权对有关职工奖惩、工资制度、生活福利、劳动保护和保险等涉及职工切身利益的问题提出意见。外商投资企业行政方面应当听取工会的意见，取得工会的合作。
第十八条 外商投资企业工会可以代表职工就劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动保护、安全卫生以及职工保险等事项与企业协商谈判，订立集体合同，并就集体合同执行中的重大问题与企业协商谈判。
第十九条 外商投资企业工会应当依法指导、帮助职工同企业签订个人劳动合同，监督合同的执行。企业故意拖延与职工签订劳动合同的，工会可以督促企业与职工签订劳动合同或者建议劳动行政主管部门责令企业纠正。
第二十条 外商投资企业可以成立劳动争议调解委员会。劳动争议调解委员会由职工代表、企业代表和工会代表组成。劳动争议调解委员会主任由工会代表担任。
第二十一条 外商投资企业工会依法维护职工劳动权益，当职工劳动权益受到侵犯时，应当支持、协助职工依法申请调解、仲裁、提起诉讼。
第二十二条 外商投资企业工会应当依法督促企业做好职工劳动保护工作，保障职工在生产劳动中的安全和健康。
外商投资企业工会应当依法督促企业对女职工和未成年工实行特殊劳动保护。
第二十三条 外商投资企业应当执行国家规定的工时制度和休假制度。企业由于生产经营需要，经与工会和职工协商后可以延长工作时间，延长工作时间和报酬按国家有关规定执行。
外商投资企业违反工时制度和休假制度，或者职工因健康原因及其他正当理由不能加班而企业强迫加班的，工会有权要求其纠正或者要求当地劳动行政主管部门予以处理。
第二十四条 外商投资企业工会应当协助、监督企业合理使用福利基金和奖励基金，办好职工集体福利事业。
第二十五条 外商投资企业工会有权督促企业依照国家有关规定按时缴纳职工失业、医疗和养老保险等用于职工社会保障的费用。
第二十六条 外商投资企业工会应当教育职工遵守法律、法规和企业的规章制度，履行劳动合同、遵守劳动纪律、树立良好的职业道德，完成企业的生产工作任务。
第二十七条 外商投资企业发生停工、怠工事件时，工会应当会同企业和有关方面，协商解决职工提出的合理要求，尽快恢复正常生产秩序。
第二十八条 外商投资企业工会应当督促企业建立职业培训制度，按照国家规定提取和使用职业培训经费，协助企业组织职工学习科技、文化、法律知识和管理经验，提高职工文化、技术和业务素质。

第四章 工会工作的保障
第二十九条 外经贸、工商和劳动等行政主管部门在批准外商投资企业的合同和章程、注册登记和执行劳动监察时，应当督促企业建立工会组织。
第三十条 外商投资企业应当每月按照全部职工实际工资总额的百分之二拨交工会经费。
工会经费的管理和使用，由本企业工会依照中华全国总工会的有关规定执行。
第三十一条 外商投资企业应当为工会办公和开展活动提供必要的设施、活动场所等物质条件。
第三十二条 外商投资企业工会专职主席、副主席的工资标准、奖金和福利待遇，由上级工会与企业协商确定。
外商投资企业专职工会工作人员的工资、奖金和福利待遇由所在企业支付。
第三十三条 外商投资企业工会的专职工作人员不再从事工会工作时，企业应当根据实际情况及时安排适当工作。
第三十四条 外商投资企业工会开展活动，应当在生产或者工作时间以外进行；确需占用劳动时间的，应当事先征得企业行政方面同意。经同意参加工会活动的职工，其工资、奖金等由企业照发。

第五章 法律责任
第三十五条 违反本条例有下列行为之一的，有关行政主管部门应当责令改正，并对有关企业负责人和直接责任人给予批评教育：
（一）阻挠、限制职工参加和组织工会或者对参加工会的职工打击报复的；
（二）擅自组建、撤销、解散、合并工会组织的；
（三）阻挠、限制、妨碍工会或者会员代表大会依法行使职权的；
（四）对依法履行职责的工会工作人员进行打击报复的；
（五）故意拖欠、少拨、挪用、拒绝拨交工会经费或者侵占、贪污工会财产的；
（六）其他违反本条例的行为。
前款所列行为，给职工和工会造成损失的，应当承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 违反本条例规定侵害职工劳动权益和其他合法权益的，依照《中华人民共和国劳动法》和其他有关法律、法规的规定处罚。
第三十七条 外商投资企业工会因执行本条例与企业发生争议时，由双方协商解决；协商不成的，由上级地方工会会同有关行政主管部门调解解决。属于人民法院受理范围的，可以由争议一方或者双方向有管辖权的人民法院起诉。
第三十八条 外商投资企业工会工作人员玩忽职守、失职渎职的，由企业工会或者上级工会给予批评教育或者建议原选举单位罢免其职务；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十九条 香港、澳门、台湾同胞在本省行政区域内投资兴办的企业适用本条例。
本省行政区域内的私营企业参照本条例执行。
第四十条 本条例自1996年8月1日起施行。

附：甘肃省人民代表大会常务委员会关于修改《甘肃省外商投资企业工会条例》的决定

（1997年5月28日甘肃省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过）

决定
甘肃省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议根据《中华人民共和国行政处罚法》的规定，决定将《甘肃省外商投资企业工会条例》第三十五条修改为“违反本条例有下列行为之一的，有关行政主管部门应当责令改正，并对有关企业负责人和直接责任人给予批评教育”。
本决定自公布之日起施行。
《甘肃省外商投资企业工会条例》根据本决定作相应的修正，重新公布。



1997年5月28日