杨雄文. 华南理工大学法学院 副教授 , 肖尤丹 中国科学院
关键词: 知识产权法/市场本位/智力创造活动/知识价值
内容提要: 在知识产权制度的起源和发展过程中，知识产权法规范始终渗透和交融着关涉市场的立法理念、原则和规则。从历史沿革、法律价值和法律利益等方面进行分析，可以发现知识产权法是市场本位法。这一定位是由创造在劳动方面的性质和知识价值实现所决定的。贯彻知识产权法市场本位，强化知识产权法与相关政策之间的协调与互动，更能保障知识产权制度价值的实现。
TRIPs在其序言中宣示“知识产权为私权”，权利的私权性是将知识产权归类于民事权利范畴的基本依据。而在私权的基础上，市场本位凸现为知识产权制度设计的基本特征和理念，应对着时代的发展。法律本位即指法律的中心观念或法律的立足点。[1]法律本位是法律存在的应然性、必然性和效用性的体现，是法律价值、利益（目的）、职能和任务所体现的特定的属性。[2]所谓知识产权法的市场本位，是指在知识产权制度的起源和发展过程中，知识产权法规范始终渗透和交融着关涉市场的立法理念、原则和规则。市场本位在知识产权法中占据了主导地位。例如，维护市场公平竞争的反不正当竞争法成为知识产权法的兜底法的现象，也暗指着知识产权制度的市场本位。从历史沿革、法律价值、法律利益（目的）、创造行为和价值实现等方面进行分析，可以证成知识产权法是市场本位法。
一、市场本位的形成：知识产权制度发展脉络中的私价值
剖析知识产权制度的形成，其历经了观念化、制度化、私法化和类型化的阶段性发展，[3]其中最为核心的知识产权制度的私法化，则是一个由封建特许权向财产权嬗变的历史过程，这个过程从一开始就受到知识产权市场价值本位的导向。
（一）封建特许权阶段：市场介入
知识产权中最早出现的是与作品有关的权利。随着活字印刷术的运用，出现了印刷业，一部作品可以大量地复制出售。于是，作品逐渐显现商品属性，可以给印刷商、作者带来收益，从而也就出现了在法律上对书籍印刷发行商、作者利益进行保护的市场需求。“由于印刷术的出现，作者创作变成附属于出版业，作者的地位完全发生变化，没有现在的出版业就没有现在以创作为生的职业作者。”[4]通说认为，近代知识产权法的起源可以追溯到15世纪威尼斯和16世纪英国的封建特许权制度。与保护知识产品相关的早期封建特许权，主要包括印刷专有权和商品专营权。通常是以君主的敕令或地方政府令状的形式，授予印刷商以出版独占许可证或赋予经营者专门制造、销售某种产品的权利。虽然这种封建特许制度是一种未制度化的“钦定”的个别和局部的行政庇护，而不是法定的权利保护，适应了封建统治者禁锢思想文化、控制经济利益的需要，其受益者主要是印刷商、企业主以及颁发许可证的统治者，而不是从事智力创造活动的作者或发明者，但这一制度体现出知识产权萌芽时期的立法者或者统治者借助市场控制手段进行的制度创设尝试。
（二）近代知识产权阶段：市场权利
进入资本主义时期后，对知识产品的占有、使用会带来经济收益逐渐成为人们的共识。近代资产阶级国家在商品经济和市场经济环境下，通过立法使知识产权由具有封建色彩的市场特权转变为财产权利的同时，也保留了早期知识产权制度所具有的市场本位特性。这种权利取得的国家授予性与知识产权的市场本位并不矛盾。知识产权制度产生的社会背景有别于传统财产权法所依赖的私法文化，但立法者在法律体系的设计与制度安排方面均自觉或不自觉地以市场为价值导向，即确认知识产权是一种私人享有的无形财产权，权利人能够依法享有对自己的知识产品独占和专有的权利，并得任意转让和处分该权利，且能分享他人利用知识产权所带来的利益。
1624年英国的《垄断法规》通过授予暂时的“垄断权”，以促进技术和商品市场中科技成果的广泛传播和应用。1709年英国《安娜法》废除了皇家许可证制度，将印刷专有权改造成资本意义上的“产权”，这是著作权发展史上的一个飞跃。我们知道，《安娜法》出于市场与贸易的考虑，以保护作者利益为主，以经济权利内容为限，仅从利用作品、取得财产收入的角度规定了权利的内容，没有强调对作者精神权利的保护。它奉行copyright单一财产性的理念，包含版权期限、版权效力和价格的控制条款。可见，“在17-18世纪的英国，重商主义政策为知识产权立法提供了重要的思想基础。”[5]此外，从法国1803年颁布《关于工厂、制造厂和作坊的法律》开始，商标受到越来越多的国家和地区的法律保护。“商标制度之于计划经济，犹如冰火，不可同炉。”[6]它的市场本位属性是显而易见的。
美国早期的知识产权政策，也贯彻了实用主义的市场激励机制：对内，保护私人知识财产，以暂时的垄断授权换取科技与文化的发展；对外，以知识产权为政策工具维护国家利益，采取了明显的本国保护主义的做法，这以美国加入《伯尔尼公约》的过程为典型事例。无独有偶， 19-20世纪的很多国家也都曾经将某些工业领域的发明排除在专利保护之外，比如将食品、医药和化学等领域中产品的专利保护限制为对其制造方法的保护。这一具有曲折变化的制度发展史，表征了知识产权制度的市场本位特征。
（三）现代知识产权阶段：市场本位
市场经济的全球化发展得益于经济自由主义思想在世界范围内的传播，经济自由主义主张市场主体间在遵循法律规则的前提下自由竞争，强调市场的作用。“法律趋同化主要表现在商法领域。”[7]知识产权的取得局限于国家范围，但是，随着国际贸易扩展，知识产权随之全球化传播。为克服知识产权法的地域性与知识产品的全球传播性之间的矛盾，从19世纪末开始，国际社会用双边或多边条约确立统一保护标准，最终实现知识的有效利用。TRIPs作为经济全球化趋势下的制度产物，也深受经济自由主义的影响。
两次世界大战以后，美国成为世界强国，完成了知识产权从低水平保护向高水平保护的转变，“出于在全球贸易中维护本国利益的需要，美国积极将自己的智力资源优势转化成知识产权优势，并将知识产权优势转化为国际市场竞争优势，其使用的政策手段就是将知识产权保护与国际贸易体制紧密地结合起来。”[8]美国的知识产权政策变化的背后，反映了其经济利益的要求。由于经济全球化，知识产权保护已经不单纯是一个法律问题，而是实现国家利益的工具。这一现象的背后，乃是对知识产权市场本位的工具性滥用。
在知识产权法的历史沿革中，也曾出现了几处与知识产权法市场本位不相和谐的事件。首当其冲的就是以荷兰为代表的某些国家，曾一度取消已经公布的专利法。但是，荷兰在取消之后再度颁布知识产权法律法规的事实，证明了市场本位在促进知识产品创造、利用上的不可替代的地位。另外，《成立世界知识产权组织公约》将发现权列入知识产权体系，但各国实践中对此并没有单纯纳入私人产权形式，而是采取科技奖励制度这种非市场机制的产权形式，即以非市场机制的奖励制度来换取社会对科学成果的公有产权。这一情形并不否认知识产权的市场本位，理论上发现人作为市场主体是没有障碍的，并且在广义上，发现人将自己的发现贡献给了国家而获得权利，也可以认为发现权具有某些方面的市场性质。有关职务发明和职务作品的权利归属，也是如此。
二、市场本位的核心：知识产权法基本理念的市场价值
知识产权基本理念的特殊之处就在于它与市场的联系是与生俱来的，其财产权制度一直受制于效益原则。“每个人因科技和文化创新而获取收益的权利”是《世界人权宣言》所确定的一项基本人权。实现了高效益基础上的知识产权设计，可以被认为是实现了法律的公平和公正。“知识产权法是利用市场机能的巧妙体系。”[9]它作为一种财产法，其经济目标同样在于最佳地利用有限资源和最大限度地扩大产出，实现效益的最大化。知识产权制度从一开始就是基于市场所建立的一套规则，是适应交易的需要产生的，其具体规则主要关心的是市场交易以及通过这种交易实现资源配置。
（一）对价关系
知识产权制度是为天才之火添上利益之薪。“对知识财产的私权界定的对价条件是：发明创造者将自己的知识产品公布出来，使公众看到、了解到其中的知识，而社会则承认其在一定时期内有独占利用其知识产品的权利。”[10]知识公开与权利垄断的对价关系由此得以实现。这种垄断的地位和优势只有在市场环境中才有意义。首先，知识产权作为一种制度工具，承认市场主体通过自己的智力创造活动而获得垄断地位和竞争优势本身就是市场竞争的结果。其次，它给予权利人竞争优势及垄断利润，保障权利人在市场经济条件下收回其成本乃至实现盈利。这一目的需要借助于创新成果产权化、产业化和市场化才能实现。因此，从功能上来说，对知识产权的维护也是对私人利益得以实现的这一市场本位的保障。 （二）经济激励
经济激励论认为建立知识产权制度就是通过经济利益激励人们积极进行智力创造活动。激励机制的效用在于它能激发人们的创造热情，在整体上给予创造人获益的基本保证，鼓励和促使更多的人投身于创造活动，国家可以借此抢占知识经济时代的制高点，提高自身的竞争力，最终为本国乃至全人类增添精神和物质两方面的财富。[11]除提高人们的创造积极性，激发人们的创造力之外，通过知识产权制度还能够使创造成果得到充分和有效的利用。因为法律并没有直接给予知识产权人高额金钱回报，而仅给予其可能获得高额回报的专有权利，能否实现还得看市场对其知识产品的是否认可及认可程度等。在这个意义上，可以认为“国际高水平的知识产权保护制度与促进科技创新只有极为微小的联系。”[12]以追逐利益为重心的功利主义或许造成了知识产权法律制度成为利益追逐者的有力工具。然而，就知识产权制度本身来讲，它以鼓励竞争、创造和发展为宗旨，经济理性是其首要的基础，效益是其最高价值追求。
（三）产权概念
知识产权是一种对知识财产的有效的产权制度安排。美国经济学家登姆塞茨指出：“产权是一种社会工具，其重要性就在于事实上它能帮助一个人形成与其他人进行交易时的合理预期。这些预期通过社会的法律、习俗和道德得到表达。”[13]“产权”概念的使用，说明知识产权是一种与现代经济生活相适应的具有普遍意义的财产法现象。在法律规范体系中，通过创造者权利、传播者权利、使用者权利等制度安排，形成了知识创造、知识公开与知识利用的有效机制。
在市场视野中，产权的归属和流转两种保护手段是两个不同层面上的法律规范选择，二者之间的区别在知识产权上表现在以下方面：（1）从功能上说，归属的私权在于维护知识产权的圆满状态和权利人的垄断地位；而流转的私权意在实现知识产权人的私权利益。（2）从价值取向上说，流转以私人利益的实现为目标；而归属则以扶助流转为出发点和归属。（3）从权利的运行方式上看，归属的功能最终归于流转，特别是知识的信息属性决定了知识一经公开，便无所谓“知识垄断”，人人都得以占有。
合肥市物业管理若干规定
安徽省合肥市人民政府
合肥市物业管理若干规定
合肥市人民政府令第159号
《合肥市物业管理若干规定》已经2011年11月14日市人民政府第90次常务会议审议通过，现予公布，自2012年2月1日起施行。
代市长 张庆军
二○一一年十二月八日
合肥市物业管理若干规定
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理。
第三条 市房地产行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作；县（市）、区房地产行政主管部门（含开发区管委会确定的机构）负责本区域内物业管理活动的监督管理工作。
规划、建设、城管、人防、环保、公安、司法、工商、价格、民政等行政主管部门按照各自职责做好本规定的实施工作。
第四条 街道办事处、乡镇人民政府在县（市）、区房地产行政主管部门指导下，负责组织协调本区域内业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷；其中，涉及重大纠纷的，由市、县（市）、区房地产行政主管部门负责调解。
街道办事处、乡镇人民政府应当建立完善定期处理物业管理问题工作机制；涉及十名以上业主联名要求协调解决物业管理有关问题的，街道办事处、乡镇人民政府应当及时处理。
居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。
第五条 县（市）、区房地产行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府召开有关单位及业主委员会或者业主代表参加的物业管理联席会议，协调解决下列事项：
（一）业主委员会未依法履行职责；
（二）业主委员会未依法换届；
（三）物业服务企业未依法退出和办理交接手续；
（四）物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷；
（五）其他需要协调解决的事项。
第六条 市、县（市）、区房地产行政主管部门应当加强物业管理信息化体系建设，建立物业管理信息平台。
第七条 市房地产行政主管部门应当加强与人民法院的沟通联系，协助完善物业管理纠纷审理工作机制。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第八条 房屋所有权人为业主。
已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主；尚未进行房屋权属登记，但基于建设、买卖、赠与、征收补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中可以认定为业主。
业主对物业共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
第九条 物业管理区域符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当在三十日内书面告知县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内公告。
符合召开首次业主大会会议条件的，县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到筹备业主大会书面申请后四十五日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第十条 首次业主大会会议筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指定人员担任；筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐。
筹备组应当自成立之日起十五日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
建设单位和前期物业服务企业应当配合、协助筹备组开展工作。
第十一条 首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。
第十二条 业主大会会议由业主委员会组织召开，并应当邀请街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会参加。
第十三条 业主大会上未参加表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票数，由管理规约、临时管理规约或者业主大会议事规则规定。
业主大会会议表决相关资料应当妥善保管。
第十四条 业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，任期一般为三年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。
业主委员会委员候选人通过业主联名推荐、业主自荐等方式产生。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主大会选举业主委员会委员时，可以按照业主大会议事规则的规定同时选举业主委员会候补委员。
第十五条 业主委员会按照有关规定办理备案手续后，应当将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料在物业管理区域内公告，并持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章。
第十六条 除法律、法规规定的职责外，业主委员会还应当履行下列职责：
（一）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（二）监督管理业主共有收益；
（三）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（四）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十七条 主委员会组成人员不得有下列行为：
（一）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；
（二）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务；
（三）接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第十八条 业主委员会组成人员资格终止的，按照业主大会议事规则的规定推荐或者递补。
业主委员会组成人员发生变更的，应当依法办理备案手续并及时在物业管理区域内公告。
第十九条 业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。
业主委员会在规定时间内未能组织换届选举的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举工作；逾期仍未组织的，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议进行换届选举。
原业主委员会委员无正当理由怠于组织或者阻挠换届选举的，不再列入新一届业主委员会委员候选人名单。
第二十条 业主委员会未按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
第二十一条 业主委员会组成人员资格终止或者业主委员会任期届满后拒不移交所保管的档案资料、印章或者其他属于全体业主所有的财物的，业主委员会其他组成人员、新一届业主委员会可以请求公安机关协助移交。
第二十二条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主大会、业主委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导监督下，做好业主共有财产的清算工作。
第二十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益百分之三十用于补贴物业管理公共服务费，百分之七十纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
业主委员会应当按照规定妥善保管各项收支账目并接受街道办事处、乡镇人民政府监督；经业主大会决定，可以委托街道办事处、乡镇人民政府代为管理。
第三章 前期物业管理
第二十四条 建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经县（市）、区房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
县（市）、区房地产行政主管部门应当将经批准采用协议方式选聘物业服务企业的情况，报市房地产行政主管部门备案。
第二十五条 建设单位应当参照市房地产行政主管部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的前期物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并在签订后十五日内报县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第二十六条 前期物业服务企业应当按照中标价格或者协议价格收取前期物业服务费用。
建设单位销售物业时，不得承诺减免物业服务费用。
第二十七条 前期物业服务合同签订后，建设单位与前期物业服务企业办理物业承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交下列物业档案资料并报街道办事处、乡镇人民政府备案。
（一）物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料。
（二）供水、供电、燃气、有线电视、通讯等供用合同（协议）、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，共用设施设备的安装、使用和维护保养（含窨井设施检测报告和产品合格证明）等资料。
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件。
（四）物业管理所必需的其它资料，包括有关房屋权属的申请登记资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案资料移交给业主委员会。
第二十八条 前期物业服务企业承接新建物业项目，在办理物业承接查验手续时，应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。
（一）物业共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
（二）物业共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
（三）物业共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、停车设施、教育和休闲娱乐设施、消防设施、监控设施、人防设施、垃圾转运设施等；
（四）物业服务用房等其它共用房产设施设备。
前期物业服务企业应当将查验情况书面报送县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第二十九条 提前解除前期物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于拟解除合同九十日前书面告知合同另一方，建设单位应当及时另行选聘不低于原资质的物业服务企业，物业服务和收费标准按照原物业服务合同约定的标准执行。
建设单位应当在新前期物业服务企业确定后十日内将更换前期物业服务企业的情况书面函告物业买受人，同时书面告知县（市）、区房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。
第三十条 建设单位在商品房价格备案时，应当将按照规划要求配套建设的车库、车位、会所等是否计入商品房销售成本予以明确，并在商品房销售时予以明示。
第三十一条 未取得《建设工程规划许可证（正本）》的建设项目，不得交付使用，房地产行政主管部门不予房屋权属登记。
第三十二条 建设单位应当为物业服务用房及共用设施设备配置独立的供水、供电等计量器具。
第三十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和范围承担物业的保修责任。
建设单位委托前期物业服务企业承担日常保修工作的，应当签订委托合同。
前期物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。
第四章 物业管理服务
第三十四条 物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容需要变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。
前款规定的公示时间不得少于十日。
业主委员会应当参照市房地产行政主管部门制定的物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。签订合同时，应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法证明。
物业服务企业应当在合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第三十五条 物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置公示。
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定及相关规定提供物业服务。未按约定或者规定提供的，业主有权要求物业服务企业提供并可以向县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府投诉；县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当及时予以处理。
业主应当按时足额交纳物业服务费用。未按时足额交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交。
第三十七条 提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于拟解除合同九十日前书面告知合同另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知县（市）、区房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。
第三十八条 因物业服务合同期满双方不再续约或者提前解除合同，在合同期限届满或者提前解除合同的期限前三十日，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，应当按照下列程序做好物业服务交接工作：
（一）业主委员会或者物业服务企业应当在两日内书面告知县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
（二）街道办事处、乡镇人民政府在接到业主委员会或者物业服务企业书面告知后五日内，应当会同县（市）、区房地产行政主管部门、居民委员会、村民委员会就新物业服务企业选聘等问题听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作。
（三）街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会应当积极协助业主大会选聘新物业服务企业，指导业主委员会与新物业服务企业签订物业服务合同；县（市）、区房地产行政主管部门应当主动提供相关信息，协助做好选聘工作。
物业服务企业退出物业服务时，业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的，街道办事处、乡镇人民政府应当将有关情况书面告知县（市）、区房地产行政主管部门，从市房地产行政主管部门提供的应急物业服务企业名单中指定资质条件相符、信用记录和业绩较好的物业服务企业组织做好清扫保洁、垃圾清运、安全保卫和绿化维护等基本服务工作，并继续督促或者组织召开业主大会选聘物业服务企业。
第三十九条 物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原物业服务合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。
第四十条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律、法规规定和合同约定，履行下列交接义务：
（一）移交本规定第二十七条规定的材料；
（二）移交物业服务期间形成的设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；
（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;
（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；
（五）撤出物业管理区域内的服务人员；
（六）法律、法规规定的应当移交的其他事项。
物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
第五章 物业的使用与维护
第四十一条 物业管理区域内的机动车库、车位应当优先满足本区域业主、物业使用人的停车需要，不得出售给业主以外的单位或者个人；业主或者物业使用人要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。
在满足本区域业主需要后，机动车库、车位可以出租给本区域业主以外的单位或者个人；租赁方案应当在物业管理区域内公示不少于七日，租期不得超过三个月。
业主以外的其他机动车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的规定。
第四十二条 物业管理区域内已规划建设的机动车库、车位能够满足业主停车需求的，不得施划新的机动车位。
物业管理区域机动车库、车位不足时，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通。
物业管理区域已经成立业主大会的，机动车位施划方案以及相关收费管理事项由业主大会决定，物业服务企业组织实施；尚未成立业主大会已经实行物业管理的，由前期物业服务企业依据临时管理规约征求业主意见后组织实施；未实行物业管理的，由居民委员会、村民委员会征求业主意见后施划。
施划机动车位涉及改变公共场地的性质或者用途需要办理相关审批手续的，应当依法办理。
规划、消防、公安机关交通管理等行政主管部门应当加强对物业管理区域机动车位施划的指导。
第四十三条 物业管理区域内机动车所有人或者使用人应当在机动车库、车位内按照道路顺行方向或者指定方向有序停放车辆。
物业服务企业应当加强对来访车辆的管理和引导。
第四十四条 业主或者物业使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。
物业管理区域内发生损害公共利益或者他人合法权益的行为时，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权劝阻、制止和投诉；制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法予以制止或者处理。
第四十五条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；物业服务企业应当告知业主或者物业使用人装饰装修允许施工的时间、废弃物的清运和处置措施及方法、住宅外立面设施及防盗设施的安全安装规定等注意事项。
业主或者物业使用人拒不办理登记或者擅自拆改房屋承重结构、改变住宅使用性质的，物业服务企业应当及时予以制止，向有关行政主管部门报告，并有权按照管理规约或者临时管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
第四十六条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将买卖或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
业主转让物业时，应当按规定结清物业服务费用，权属登记部门应当查验业主物业服务费用交纳情况。
第六章 法律责任
第四十七条 违反本规定第二十五条、第三十四条规定，建设单位、物业服务企业未按照规定办理前期物业服务合同、物业服务合同备案的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五百元以上一千元以下罚款。
第四十八条 违反本规定第二十七条规定的，建设单位未按照规定向前期物业服务企业移交有关资料的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，予以通报，处以一万元以上十万元以下罚款。
第四十九条 违反本规定第二十八条规定，物业服务企业未进行查验或者未将查验情况报送备案的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一千元罚款。
第五十条 违反本规定第三十五条规定，物业服务企业未在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项的，由价格主管部门责令改正；逾期不改正的，可处以一千元以上五千元以下罚款。
第五十一条 违反本规定第四十条第一款第五项规定，物业服务企业未撤出物业管理区域内的物业服务人员的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款，并依法降低或者取消其资质。
第五十二条 违反本规定第四十条第二款规定，物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止服务的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由房地产行政主管部门处以五万元以上十万元以下罚款，记入企业信用记录并依法降低或者取消其资质。
第五十三条 违反本规定第四十一条第一款规定，业主或者物业使用人要求承租机动车库、车位，建设单位以只售不租为由拒绝的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一千元罚款。
第五十四条 违反本规定第四十三条规定，机动车所有人或者使用人未按照规定停放机动车辆的，物业服务企业应当及时予以劝阻；机动车所有人或者使用人不听劝阻的，物业服务企业应当予以摄录并邀请业主委员会委员或者两名以上业主代表到场，报县（市）、区房地产行政主管部门依法查处；涉及占用消防通道或者损坏城市绿化及设施情节严重的，由公安机关消防机构、城市管理部门依法查处。
第五十五条 违反本规定第四十四条、第四十五条规定，物业服务企业未履行劝阻或者报告义务的，由县（市）、区房地产行政主管部门责令改正，予以警告，可处以五百元以上一千元以下罚款。
第五十六条 房地产行政主管部门可以依法委托有关单位行使处罚权。
第五十七条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第七章 附 则
第五十八条 市房地产行政主管部门应当组织制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同、物业承接验收表等示范文本。
第五十九条 本规定自2012年2月1日起施行。